2020-04-01 1:24:57
俞延彬 北京市海勤律師事務(wù)所 合伙人
自2020年1月下旬開始，隨著新型冠狀病毒感染的肺炎疫情(以下簡稱疫情或本次疫情)不斷蔓延和發(fā)展，對于全國人民的生活造成巨大影響，也對生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生嚴(yán)重沖擊。作為商業(yè)活動中不可缺少的房屋租賃環(huán)節(jié)，受本次疫情影響，出租人和承租人之間因房屋租賃涉及的租金減免、租期延長、合同解除、責(zé)任承擔(dān)等方面產(chǎn)生諸多糾紛，且矛盾呈擴(kuò)大趨勢。本文結(jié)合《中華人民共和國民法總則》、《中華人民共和國合同法》、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》、以及浙江、湖北、廣東、天津等地高級人民法院發(fā)布的相關(guān)規(guī)定，對于商業(yè)房屋租賃合同引發(fā)的租金減免、租期延長、合同解除、責(zé)任承擔(dān)等問題從法律上進(jìn)行梳理，以問答的形式予以呈現(xiàn)，以供大家參考。
一、本次疫情影響下，對于商業(yè)房屋租賃合同糾紛是否適用“不可抗力”?
答：可以適用，但不必然適用?！安豢煽沽Α笔欠ǘǖ暮贤獬?、免責(zé)、訴訟時效中止事由。本次疫情本身屬于不可預(yù)見、不可克服、不可避免的情形，全國人大和多地高院已明確疫情構(gòu)成不可抗力。訴訟中以不可抗力為由提出主張的，除應(yīng)證明合同無法履行、合同目的不能實現(xiàn)外，還應(yīng)證明以上障礙是疫情(不可抗力)所導(dǎo)致，即二者之間存在因果關(guān)系時。但是，如租賃合同訂立于本次疫情暴發(fā)后，當(dāng)事人在簽約時應(yīng)當(dāng)能夠預(yù)見疫情可能對其履約造成的影響，則不可以適用。
二、本次疫情影響下，對于商業(yè)房屋租賃合同糾紛是否適用“情勢變更”?
答：可能適用。“情勢變更”是法定的合同變更、解除事由，適用范圍廣泛，涵蓋商業(yè)租賃合同。以情勢變更為由提出主張的，應(yīng)證明導(dǎo)致訂立合同時的客觀情況發(fā)生了重大變化，且繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平。國家或地方行政機(jī)關(guān)為防控疫情所采取的封鎖、隔離、交通管制、征用等強(qiáng)制性防疫措施，可被認(rèn)定為與合同有關(guān)的客觀情況發(fā)生重大變化;如果同時存在繼續(xù)履行合同會導(dǎo)致當(dāng)事人利益失衡的事實，那么當(dāng)事人可根據(jù)“情勢變更”提出主張。湖北高院已明確，雖然“情勢變更”排除了不可抗力的情形，但疫情引發(fā)的合同糾紛與“情勢變更”規(guī)定的情形相似，法院可以類推適用“情勢變更”。
三、本次疫情影響下，承租人租賃商業(yè)性房屋，在哪些情形下可以要求延長租期或減免租金?
答：依據(jù)租賃房屋用途的不同，承租人主張延長租期或減免租金的適用情形不同：
(一)店鋪、商場用房屋
1.店鋪、商場因疫情防控被有關(guān)政府部門關(guān)閉、暫停營業(yè)的，導(dǎo)致承租人無法使用租賃房屋進(jìn)行正常經(jīng)營的，屬于出租人因不可抗力而無法正常提供租賃房屋，導(dǎo)致租賃合同根本無法履行的情形，承租人可主張延長租期或減免租金。
2.店鋪、商場未被相關(guān)政府部門強(qiáng)制關(guān)閉、暫停營業(yè)，存在兩種情況。一是，要求縮短正常營業(yè)時間或限制人流量等防疫措施，導(dǎo)致承租人無法正常營業(yè)，承租人可主張出租人未按合同約定向承租人提供租賃房屋用于正常經(jīng)營，要求延長租期、減免租金或賠償相應(yīng)損失。二是，承租人因疫情導(dǎo)致其員工滯留外地、招工困難，導(dǎo)致承租人無法正常營業(yè)，客流量和收入大幅減少或已經(jīng)不能實現(xiàn)經(jīng)營目的，繼續(xù)按照原有約定支付租金對承租人明顯不公平的，承租人可與出租人協(xié)商延長租期或減免租金，也可適用情勢變更原則，以訴訟方式向人民法院提出延長租期、減免租金等合同變更要求。
3.符合國家或地方關(guān)于減免房租相關(guān)政策情形的，承租人可依據(jù)相關(guān)法律和政策規(guī)定要求減免租金。除法定的減免規(guī)定外，民營租賃減免金額及延長期限需合同雙方合意確定。
(二)辦公、工業(yè)用房屋
1.寫字樓或工廠被有關(guān)政府部門關(guān)閉，導(dǎo)致承租人無法使用租賃房屋進(jìn)行正常經(jīng)營的，屬于出租人因不可抗力而無法正常提供租賃房屋，導(dǎo)致租賃合同根本無法履行的情形，承租人可主張延長租期或減免租金。
2.寫字樓或工廠在疫情期間并未被有關(guān)政府部門強(qiáng)制關(guān)閉，承租人仍可以繼續(xù)占有及使用租賃房屋的，承租人不可以主張延長租期或減免租金。雖然，全國各地陸續(xù)出臺的延期復(fù)工、錯峰復(fù)工政策，在一定程度上減少了承租人對租賃物業(yè)的使用程度或者增加了使用困難和不便，但是，這并不足以導(dǎo)致租賃合同根本無法履行或造成明顯不公平的結(jié)果。因此，承租人以此為由要求減免租金未果產(chǎn)生糾紛的，較難得到司法機(jī)關(guān)的支持。
(參考《天津市高級人民法院民事審判第一庭關(guān)于審理涉新冠肺炎疫情相關(guān)民事案件的法官會議紀(jì)要(一)》第12條：承租人因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影響，暫時無法使用租賃房屋而主張延長租期、減免租金的，案件審理中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合所屬地區(qū)新冠肺炎疫情及防控工作的實際影響進(jìn)行綜合考量。經(jīng)審查，如確屬不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因所致，可以考慮采取適當(dāng)延長租期或者適當(dāng)減免租金的方式，由當(dāng)事人合理分擔(dān)損失。)
四、受疫情影響涉及減免租金時，需要考慮哪些因素?
答：疫情的發(fā)生，是承租人和出租人在簽訂合同時都無法預(yù)料的，在確定租金減免標(biāo)準(zhǔn)時應(yīng)按照公平原則，合理分配風(fēng)險，由雙方共同承擔(dān)疫情帶來的損失。。
因此，受疫情影響主張減免租金的，需要根據(jù)房屋用途、租賃合同的期限、疫情客觀影響的期間及客觀影響導(dǎo)致的最終危害結(jié)果等因素綜合判定。主要考慮租金減免期間以及租金減免幅度，一方面，租金減免期間主要按照國家頒布的禁令及解封時間作為參考基數(shù)，在此基礎(chǔ)上考慮不同的行業(yè)情況;另一方面，確定租金減免幅度時，可以參考以下原則進(jìn)行：第一，按照國家或地方政府出臺的租金減免以及補(bǔ)貼政策規(guī)定確定減免幅度(需注意減免適用主體);第二，無租金減免政策的，租賃合同有約定的，從其約定;第三，無政策亦無合同約定的，以雙方協(xié)商一致為準(zhǔn)。
五、承租人因疫情防控?zé)o法開展正常經(jīng)營活動，經(jīng)營困難無法按期繳納租金，應(yīng)當(dāng)如何處理?
答：如因疫情原因?qū)е轮Ц蹲饨鹄щy，建議承租人：(一)租賃合同有約定的，從其約定;沒有約定或者約定不明的，承租人應(yīng)積極與出租人協(xié)商解決;(二)保存政府有關(guān)主管部門、職能部門針對疫情發(fā)布的停工文件;(三)及時通知出租人履行困難的現(xiàn)實情況，并提供證明文件。
六、在本次疫情期間，出租人能否以承租人未按時支付租金為由解除租賃合同?
答：租賃雙方對此有約定的，依照約定處理。雙方無約定的，如果承租人遲延履行嚴(yán)重，經(jīng)出租人按照合同法規(guī)定催告后仍不支付租金，導(dǎo)致租賃合同的目的不能實現(xiàn)的，出租人可以解除合同。與此同時，承租人一般可根據(jù)與疫情相關(guān)的事實提出抗辯，主張減輕或免除責(zé)任。
七、承租人能否以疫情為由解除租賃合同?
答：一般不予支持。僅以疫情為由主張解除租賃合同的，一般被認(rèn)為理由不夠充分，還應(yīng)補(bǔ)充影響合同履行的直接原因。疫情與合同無法履行、合同目的不能實現(xiàn)、繼續(xù)履行對于一方當(dāng)事人明顯不公平等情事存在關(guān)聯(lián)性。一般情況下，疫情本身不會影響房屋租賃合同的履行，而國家或地方行政機(jī)關(guān)為防控疫情所采取的措施往往會成為影響合同履行的障礙性因素。也就是說，疫情本身不是影響租賃合同履行的直接原因，由疫情產(chǎn)生的行政行為、異常劇烈的市場變化等才是影響租賃合同履行的直接障礙所在。
(參考《浙江省高級人民法院民事審判第一庭關(guān)于印發(fā)<關(guān)于規(guī)范涉新冠肺炎疫情相關(guān)民事法律糾紛的實施意見(試行)>的通知》第7條：租賃房屋因疫情防控需要暫時無法使用的，承租人要求延長租期、減免相應(yīng)期間的租金或解除合同，如確系不可歸責(zé)于承租人、出租人的原因所致，可根據(jù)公平原則視情適當(dāng)延長租期、減免租金，合理分擔(dān)因疫情防控導(dǎo)致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。
《天津市高級人民法院民事審判第一庭關(guān)于審理涉新冠肺炎疫情相關(guān)民事案件的法官會議紀(jì)要(一)》第11條：因采取新冠肺炎疫情防控措施直接導(dǎo)致當(dāng)事人不能履行房屋租賃合同，或者受新冠肺炎疫情及防控工作影響，致使根本不能履行房屋租賃合同，當(dāng)事人主張解除合同的，一般予以支持。)
八、以不可抗力或情勢變更為由要求解除租賃合同的，是否需要承擔(dān)賠償責(zé)任?
答：以不可抗力為由要求解除租賃合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任。此時，需及時履行通知義務(wù)，減輕損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明。
當(dāng)事人以情勢變更為由請求解除租賃合同的，由司法機(jī)關(guān)結(jié)合案件的實際情況確定本次疫情是否屬于情勢變更，依據(jù)公平原則，判斷是否解除租賃合同以及當(dāng)事人雙方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。也就是說，情勢變更并不意味著當(dāng)事人可以據(jù)此免除賠償責(zé)任或自身其他責(zé)任。
九、因不可抗力無法履行合同的，合同雙方應(yīng)履行哪些必要的手續(xù)呢?
答：(一)及時書面通知
根據(jù)《合同法》第九十六條，承租方依據(jù)不可抗力的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達(dá)對方時解除。承租方及時通知(微信、短信、電子郵件、郵政快遞等便利方式)出租方疫情發(fā)生情況、政府管控措施及無法履行合同義務(wù)的事件、范圍等;
(二)提供證明文件
及時向出租方提供證明文件，比如中國國際貿(mào)易促進(jìn)委員會或其分會出具的不可抗力證明，或者其他證明文件;
(三)采取措施降低損失
承租方需積極采取措施(如騰空房屋、處置室內(nèi)物品等)以最大程度控制和降低可能產(chǎn)生的損失，并及時與出租方進(jìn)行溝通;
(四)及時進(jìn)行書面確認(rèn)
合同雙方就變更或解除合同協(xié)商一致后，及時簽署書面文件進(jìn)行確認(rèn);
(五)經(jīng)營受影響情況、損失情況說明
對于因疫情經(jīng)營受影響狀況及實際遭受的損失情況，承租方應(yīng)積極準(zhǔn)備相關(guān)證據(jù)(如與第三方簽署的合同、票據(jù)等)，并及時向出租方說明，以便協(xié)商租金減免等事宜。
(參考《廣東省高級人民法院關(guān)于審理涉新冠肺炎疫情商事案件若干問題的指引》第五條：當(dāng)事人一方主張因不可抗力不能履行合同的，依照合同法第一百一十八條之規(guī)定，負(fù)有通知和證明義務(wù)。債務(wù)人舉證證明其采取合法形式通知了債權(quán)人，并在合理期限內(nèi)提交了對合同履行產(chǎn)生實質(zhì)影響的政府或者有關(guān)部門出臺的疫情防控措施文件，可視為其完成了通知和證明義務(wù)，但在認(rèn)定減免當(dāng)事人一方的責(zé)任份額時，還應(yīng)著重審查疫情或者防控措施對其無法履行合同義務(wù)的影響程度。)
十、哪些文件可用于證明當(dāng)事人受疫情影響?
答：一般有以下幾種：第一，向當(dāng)事人個別送達(dá)的具體文件，例如政府征用當(dāng)事人場地的通知。第二，對區(qū)域內(nèi)特定人群作出的文件，如政府要求街道上所有商鋪暫時停業(yè)的通知。第三，對社會不特定多數(shù)人發(fā)布的文件，如省級政府啟動突發(fā)重大公共衛(wèi)生事件緊急響應(yīng)的通知。第四，公證機(jī)關(guān)出具的不可抗力公證文書。第五，貿(mào)促會等組織出具的不可抗力事實性證明文件。
十一、雙方簽訂租賃意向書等文件約定雙方簽署租賃合同及房屋交付、返還的時間，但因本次疫情導(dǎo)致延遲履行的，如何處理相關(guān)事宜?
答：疫情發(fā)生后，如因各地實施交通管控、人員出入控制等政策導(dǎo)致承租人無法按照租賃意向書中約定的時間簽署正式租賃合同的，或者無法按照租賃合同約定的交付、返還時間辦理租賃房屋的交付或返還手續(xù)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時書面通知合同相對方，重新協(xié)商正式簽約或房屋交付、返還的期限，并就此另行簽署書面協(xié)議。
如合同相對方拒絕協(xié)商或重新調(diào)整上述期限的，建議請求人依據(jù)實際情況進(jìn)一步判斷本次疫情或相關(guān)政策是否對按約履行簽約或房屋交付、返還義務(wù)構(gòu)成了實質(zhì)性障礙，導(dǎo)致合同不能履行。如構(gòu)成實質(zhì)性障礙的，請求人應(yīng)全面收集并保存因疫情導(dǎo)致無法按約履行義務(wù)的書面證據(jù)。
十二、房屋租賃期限在本次疫情期間到期或解除，如何處理房屋返還事宜?
答：除雙方另有合意外，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃房屋所在地區(qū)所采取的防控措施來確定合同到期或解除的處理措施。
(一)在未采取交通管制、限制自由通行等地區(qū)，在合同到期或解除后，承租人應(yīng)在合同約定或者協(xié)商確定的期限內(nèi)，與出租人辦理退租手續(xù)，并向出租人返還租賃房屋，否則構(gòu)成違約。
(二)在采取了交通管制、限制自由通行的地區(qū)，本次疫情導(dǎo)致合同終止或解除后雙方無法繼續(xù)履行合同義務(wù)，構(gòu)成不可抗力。承租人因疫情影響無法按時辦理退租手續(xù)、搬離租賃房屋的，應(yīng)及時向出租人說明情況，告知其不可抗力事由。出租人以此主張承租人違約的，承租人可主張不可抗力免責(zé)，即在該地區(qū)采取交通管制期間，不因未及時辦理退租手續(xù)、搬離租賃房屋承擔(dān)違約責(zé)任。
十三、因疫情影響不能繼續(xù)履行商業(yè)租賃合同，已交納的押金是否應(yīng)退還?
答：除合同另有約定或雙方達(dá)成合意外，一般情況下，如因承租人原因違約，則押金歸出租人所有。如因疫情導(dǎo)致房屋租賃合同無法繼續(xù)履行，在承租人舉證充分的情況下，可與出租人協(xié)商退還押金，也可扣留部分押金作為對出租人損失的補(bǔ)償。
十四、因疫情原因解除商業(yè)租賃合同的，能否要求出租人對裝修折價補(bǔ)償?
答：房屋裝修殘值的處理，應(yīng)區(qū)分承租人的裝修行為是否取得出租人的同意。
(一)若承租人經(jīng)出租人同意裝修的：
1.如租賃合同對裝修裝飾物的處理有約定的，從其約定。
2.如租賃合同對裝修裝飾物的處理沒有約定的：
(1)未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除，但造成房屋毀損的，應(yīng)恢復(fù)原狀;
(2)已形成附合的裝飾裝修物，結(jié)合剩余的租賃期限、評估機(jī)構(gòu)對于殘值的評估意見等因素，按照公平原則在出租人和承租人之間合理分擔(dān)。
(二)若承租人未經(jīng)出租人同意裝修的：出租人對裝修殘值不予補(bǔ)償，承租人應(yīng)自行承擔(dān)裝修費用，如出租人請求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失的，承租人應(yīng)予以恢復(fù)或賠償。
十五、出租人因本次疫情影響無法履行租賃房屋的維修義務(wù)，承租人是否有權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任?
答：若雙方約定由承租人履行租賃房屋的維修義務(wù)的，應(yīng)從其約定。在此種情況下，出租人因疫情影響不履行租賃房屋的維修義務(wù)，承租人無權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。
若雙方未約定租賃房屋的維修義務(wù)，依據(jù)《合同法》第220條規(guī)定，應(yīng)由出租人承擔(dān)租賃物的維修義務(wù)。若在疫情影響期間，發(fā)生了出租人需承擔(dān)維修義務(wù)的情形，則一般情況下出租人仍應(yīng)履行維修義務(wù)，否則承租人有權(quán)要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。但是，如果出租人能夠證明因疫情或政府相關(guān)政策導(dǎo)致出租人根本無法履行維修義務(wù)，并及時通知了承租人且減少損失的，出租人可依據(jù)不可抗力主張免除違約責(zé)任。
十六、承租人以發(fā)生疫情為由遲延支付或拒付物業(yè)管理費，承租人是否構(gòu)成違約?
答：疫情期間，物業(yè)管理企業(yè)仍繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同，并未因疫情的出現(xiàn)而中斷物業(yè)管理服務(wù)。同時，物業(yè)管理企業(yè)除承擔(dān)日常物業(yè)服務(wù)以外，還承擔(dān)一定的公共防疫任務(wù)，因此承租人不能以疫情為由拒絕支付物業(yè)管理費，否則構(gòu)成違約。
承租人延遲交付物業(yè)管理費可分為以下情況：
若在疫情發(fā)生或政府發(fā)布疫情管控等相關(guān)政策之前，承租人已經(jīng)逾期支付物業(yè)管理費的，承租人逾期支付的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)及時交納物業(yè)管理費并按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。
若在疫情發(fā)生或政府發(fā)布疫情管控等相關(guān)政策后，物業(yè)管理服務(wù)期限屆滿而未繳納物業(yè)管理費的，若只能通過現(xiàn)金支付或現(xiàn)場交付的，承租人因疫情管控?zé)o法返回租賃房屋現(xiàn)場繳納的，承租人可以請求延遲繳費;若除現(xiàn)金或現(xiàn)場交付外，承租人可通過手機(jī)或網(wǎng)絡(luò)等其他便捷支付方式的，則承租人逾期繳費會構(gòu)成違約。
十七、租賃合同當(dāng)事人因本次疫情影響不能及時行使請求權(quán)的，訴訟時效如何計算?
答：依據(jù)《民法總則》第194條規(guī)定，在訴訟時效期間的最后六個月內(nèi)，因不可抗力不能行使請求權(quán)的，訴訟時效中止。若租賃合同當(dāng)事人確因感染新冠肺炎被隔離，或因疫情導(dǎo)致訴訟、仲裁活動不能正常進(jìn)行等原因而不具備行使請求權(quán)的條件的，可適用訴訟時效中止。
自中止時效的原因消除之日起滿六個月，訴訟時效期間屆滿。
十八、本次疫情過后，租賃合同糾紛可能大面積出現(xiàn)，承租人如何未雨綢繆?
答：(一)承租人應(yīng)密切關(guān)注所在地區(qū)的政策性通知、文件。
(二)盡快評估疫情對租賃合同履行所造成的法律風(fēng)險。
(三)承租人應(yīng)積極與出租人進(jìn)行溝通，本著誠信和公平的原則，通過多種途徑化解潛在糾紛。當(dāng)事人達(dá)成一致意見，應(yīng)形成書面文件。無法當(dāng)面簽署的，可通過電子郵箱或微信、短信等發(fā)送電子文件，并通過文字回復(fù)的形式確認(rèn)同意書面文件的內(nèi)容。如暫時未達(dá)成一致，可以采用書面形式向出租人申請延長租期、減免租金或解除合同，并告知具體原因，提交相關(guān)證明文件，要求出租人予以書面回復(fù)。
(四)發(fā)出解除合同的通知務(wù)必慎重。如果通知對方解除合同但被司法機(jī)關(guān)認(rèn)定屬于無權(quán)解除合同的情形，則構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
(五)妥善保存受疫情影響的證據(jù)，包括：
1.國家及政府部門下發(fā)的延長假期、停產(chǎn)停業(yè)、復(fù)工等通知及文件，并對政府信息公開的網(wǎng)頁進(jìn)行截圖保存;
2.向公證機(jī)關(guān)、仲裁機(jī)構(gòu)等有關(guān)機(jī)構(gòu)申請開具不可抗力證明;
3.因疫情導(dǎo)致員工滯留、被隔離、入院治療、經(jīng)營收益驟減等材料;
4.保留雙方協(xié)商溝通的往來函件、郵件、聊天記錄等。
(六)關(guān)注案件管轄法院所在地區(qū)的相關(guān)司法文件，了解該地區(qū)司法機(jī)關(guān)處理疫情引發(fā)的租賃合同糾紛立場。
來源：中華網(wǎng)
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編輯：楊文博