2020-04-27 6:49:56
“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛疑難案件學(xué)術(shù)研討會(huì)”在京舉辦
目前，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中以合資、合作方式進(jìn)行房地產(chǎn)的現(xiàn)象較為普遍，由此引發(fā)的糾紛和訴訟也不斷增多。探討合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛疑難案件的解決思路，對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展，保障司法公正中具有重要意義。
2020年4月26日，“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛疑難案件學(xué)術(shù)研討會(huì)”在北京市舉行。會(huì)議邀請(qǐng)到北京大學(xué)法學(xué)院潘劍鋒教授、中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院肖建國(guó)教授、北京工商大學(xué)法學(xué)院呂來(lái)明教授、中國(guó)政法大學(xué)肖建華教授、北京師范大學(xué)法學(xué)院袁治杰教授，研討會(huì)由北京企業(yè)法治與發(fā)展研究會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱崇坤主持。
研討會(huì)上，與會(huì)專(zhuān)家學(xué)者結(jié)合青島金沙灘置業(yè)有限公司與倪某合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案【(2019)魯民終544號(hào)】的相關(guān)問(wèn)題，就“合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同效力”“合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形式”“合作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)合同性質(zhì)認(rèn)定”等議題進(jìn)行了交流與探討。
與會(huì)專(zhuān)家指出，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定：“本解釋所稱(chēng)的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議?！焙献鏖_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同屬于一種特殊合同，其具有以下特點(diǎn)：一、在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中，至少有一方應(yīng)當(dāng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。二、在合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中，用于合作開(kāi)發(fā)的土地使用權(quán)必須是出讓方式取得。三、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同效力認(rèn)定除應(yīng)當(dāng)符合《合同法》《民法通則》《民法總則》等相關(guān)法律中關(guān)于合同效力的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)法律、司法解釋的規(guī)定。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)存在合作各方?jīng)]有開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格、合作開(kāi)發(fā)土地為劃撥土地等情形，均可能導(dǎo)致合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同無(wú)效。
與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為，我國(guó)有關(guān)法律和司法解釋對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同中投資形式并未作出嚴(yán)格限定。實(shí)踐中，最常見(jiàn)的投資形式是土地使用權(quán)和資金，最為典型的合作模式是一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金。結(jié)合《公司法》《合伙企業(yè)法》中關(guān)于股東、合伙人出資的規(guī)定，從理論上講，技術(shù)、勞務(wù)、實(shí)物以及財(cái)產(chǎn)性權(quán)益均可以作為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中的投資，實(shí)踐中，也存在建筑公司提供勞務(wù)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的案例。但是，不管以何種形式投資，均應(yīng)當(dāng)符合雙方的約定，并且不違背法律的禁止規(guī)定。
與會(huì)專(zhuān)家一致認(rèn)為，無(wú)論是在理論研究還是實(shí)務(wù)工作中，對(duì)合同性質(zhì)的認(rèn)定，不應(yīng)單純地根據(jù)合同名稱(chēng)來(lái)進(jìn)行認(rèn)定，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同中實(shí)際約定的權(quán)利、義務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來(lái)認(rèn)定的合同性質(zhì)。合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同本質(zhì)特征是各方“共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，實(shí)踐中，雖然有些合同的名稱(chēng)為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同，但是缺少上述特征，就不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同。例如，合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定利益的，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。結(jié)合到此次研討的案例來(lái)看，姑且先不論倪某以“協(xié)調(diào)上級(jí)部門(mén)關(guān)系”作為合作條件，是否符合合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同共同投資的形式，就其不共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)而獲取3300萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓費(fèi)來(lái)看，與會(huì)專(zhuān)家認(rèn)為倪某與青島金沙灘置業(yè)有限公司之間不是合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同關(guān)系，一、二審及再審法院均按照合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛進(jìn)行認(rèn)定并判決，基本法律關(guān)系性質(zhì)認(rèn)定錯(cuò)誤，必然導(dǎo)致適用法律錯(cuò)誤，這樣的判決應(yīng)當(dāng)予以糾正。況且本案所簽署的轉(zhuǎn)讓協(xié)議項(xiàng)下的項(xiàng)目根本不屬于倪某所有。
專(zhuān)家們最后指出，審判人員對(duì)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同性質(zhì)認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格根據(jù)“共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的合同實(shí)質(zhì)特征，結(jié)合具體案件事實(shí)進(jìn)行分析認(rèn)定，避免按照合同名稱(chēng)等形式要件進(jìn)行合同性質(zhì)認(rèn)定，造成案件錯(cuò)誤適用法律進(jìn)行裁判。另外，房地產(chǎn)界一直是我國(guó)貪腐案件高發(fā)行業(yè)，由于我國(guó)現(xiàn)行法律、司法解釋對(duì)于投資形式未作限定，因此，審判人員對(duì)合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)中非典型投資形式的合法性一定要謹(jǐn)慎審查，杜絕此中權(quán)力尋租，權(quán)錢(qián)交易等腐敗現(xiàn)象出現(xiàn)，這樣才能維護(hù)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、維護(hù)司法公正。
來(lái)源：北京法學(xué)會(huì)
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編輯：楊文博